Rayiç Bedel Nedir ve Rayiç Bedel Nasıl Hesaplanır?

Zaman zaman “rayiç fiyat” olarak da kullanılan rayiç bedel, güncel olan pazar değerini yansıtır. Günümüzde rayiç bedeli olarak ifade edilen terim; bina, arsa, ev ya da araç gibi kategorilerde karşılık bulur fakat yine de temel olarak gayrimenkul sektöründe yaygın bir biçimde kullanılır.

“Rayiç bedel nedir?” ya da “Rayiç bedeli nasıl hesaplanır?” gibi sorular, güncel düzeyde ufak tefek değişikliklere uğrayabilir. Bu nedenle rayiç bedel hesaplamaları yapılırken birden çok kriteri baz almakta fayda vardır. Bu hesaplamaların ev, arsa, araç ya da bina gibi kategoriler için nasıl hesaplandığını birlikte inceleyelim.

Rayiç bedel, malın satış ya da alış sürecine konu olan zamandaki en güncel satış/sürüm bedeli olarak kabul edilir. Özellikle de mülkün sahip olduğu değerinin aşağısında satılmasına engel olmak ya da pazar dengesini belli bir seviyede tutabilmek açısından rayiç bedeli kritik bir rol oynar. Rayiç bedeli esasen arz-talep dengesinin de doğal bir sonucudur. Yalnızca alım satım aşamalarında değil, aynı zamanda vergilendirme ya da sigortalandırma bedellerini saptamak açısından da gereklidir.

Rayiç bedeliyle piyasa değeri genellikle birbirine karıştırılır. Oysa bu iki kavram, ufak çizgilerle de olsa birbirinden ayrılır. Rayiç bedel belirlenirken arz-talep dengesi ya da rekabet düzeyi göz önünde bulundurulur. Piyasa değeriyse sadece bir varlığın pazar içerisindeki fiyatına tekabül eder. Söz konusu bedel, tahmini bir değerlemeyi esas alır. Çoğu zaman bu bedel, piyasa değeriyle ilişkilendirilir fakat çoğunlukla farklı maksatlara yönelik olarak hesaplamalar özel şekilde yapılabilmektedir.

Rayiç bedel, önemli varlıkların sadece değerlendirilmesinde değil, aynı zamanda yönetilmesi esnasında da gereklidir. Bu arada rayiç bedelinden, vergilendirme süreçlerinde de aktif şekilde yararlanılır. Aynı şekilde sigortaya ilişkin değerleme yapılırken de referans alınır. Eğer bir varlığın satılması/satın alınması söz konusuysa ciddi bir etken olarak kendine yer bulabilir.

Rayiç bedel, doğrudan konunun uzmanları tarafından yapılan özel çalışmalar sayesinde belirlenmektedir. Piyasa koşullarından varlıkların satış fiyatlarına kadar bu süreci birçok faktör etkileyebilir. Dolayısıyla rayiç bedel; sigorta şirketlerinden yatırımcılara, vergi otoritelerinden mülk sahiplerine kadar birçok tarafı etkiler. Rayiç bedeline dair hukuki dayanaklar, 1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu kapsamında korunmaktadır.

Rayiç bedel hesaplama işlemleri; tüm kategorilerde birbirinden farklı biçimde gerçekleşir. Bu nedenle rayiç bedelinin yapıldığı alana dair özel dinamikler belirleyici olmaktadır. Örnek vermek gerekirse bir arsanın rayiç bedelini saptamak adına arsanın konumlandığı yerdeki benzer arsalar baz alınır. Bölgenin fiziksel özellikleri, avantajları/dezavantajları, tarıma uygun olup olmaması, yatırıma uygunluğu dikkate alınır.

Çevrede bulunan ve aynı özellikleri barındıran 3 arsa saptanır. Bu arsaların rayiç bedelleri ile metrekarelerinin toplam değerine ulaşılır. Toplam rayiç bedeli, sonraki aşamada 3 arsanın toplam metrekaresine bölünür. Böylece metrekareye düşen rayiç bedel netleştirilir. Benzer mantığı arsa yerine konut için uygulamak da mümkündür. Araç hesaplamalarında ise kasko değeri büyük bir öneme sahiptir. Ayrıca aracın yaşı veya motor gücü gibi ölçütler dikkate alınır.

Rayiç bedel kavramı çoğunlukla gayrimenkul pazarında karşımıza çıksa da esasen geniş bir alana hitap eder. Bunun temel nedeni, yasal düzeyde pek çok işlem için değerlendirilmesidir. Rayiç bedel genel olarak şu alanlarda değerlendirilir:

• Emlak vergilerinin hesaplanması ya da doğrudan tahsil edilmesi gibi aşamalarda,
• Bir mülkün ipotek olarak verilmesinde,
• Mülkün devir ya da satışında,
• Mülk devrinde ödenmesi gereken vergilerin saptanmasında,
• Taşınmazların sigorta değerlerinin analiz edilmesinde,
• İkinci el araçların alış ya da satış değerlerinin netleştirilmesinde,
• Dava süreçlerinde mülkün değerinin saptanmasında,
• Mülkün yatırım potansiyeline uygun olup olmadığının netleştirilmesinde.

Rayiç bedelinin belirlenmesinde pek çok yönteme başvurulabilir. Burada öncelikli kriter değerleme yöntemlerini çeşitlendirmektir. Karşılaştırma yöntemi, rayiç bedelinin netleşmesi adına en önemli adımlar arasındadır. Benzer varlıkların piyasa değeri, karşılaştırma açısından gereklidir. Diğer yandan gelir ve maliyet yaklaşımları da bu bedelin saptanmasında rol oynar.

Gelir yaklaşımları, varlığın uzun vadedeki potansiyeline odaklanır. Maliyet yaklaşımında ise yeniden inşa maliyetleri dikkate alınabilir. Mülkün yaşı, fiziksel özellikleri ve altyapısı, teknik özellikler kapsamında incelenir. Öte yandan uzman değerleme adımları, yerel faktörler ve genel piyasa araştırmaları, bu sürecin en kilit adımlarını meydana getirir.

Rayiç bedelinin saptanması, pek çok karmaşık unsuru ve işlemi içinde barındırır. Dolayısıyla bu sürecin lisanslı değerleme uzmanları tarafından yapılması gerekir. Yapılan tüm değerlendirme sonuçları şeffaf bir şekilde paylaşılır. Değerlendirme neticesinde ortaya çıkan veriler hem mülk sahiplerini hem de diğer tüm paydaşları yakından ilgilendirir.

Lisanslı değerleme uzmanları, varlığın yapısına ya da türüne bağlı olarak en uygun yönteme odaklanır. Tüm süreç tamamlandığında varlığın rayiç bedeline dair kapsamlı bir değerleme raporu hazırlamak durumundadır. Bir başka ifadeyle rayiç bedeli, resmi bir kurumun temsiliyle gerçekleşir. Günümüzde her şehirde, valilik kapsamında oluşturulmuş resmi komisyonlar söz konusudur.

Rayiç bedeline dair türler, çoğunlukla dahil olduğu kıymetlere bağlı olarak isimlendirilir. Bugün itibarıyla bilinen rayiç bedel türleri; araç rayiç bedeli, konut rayiç bedeli, arsa rayiç bedeli ve tapu rayiç bedeli şeklinde sıralanabilir.

Arsa Rayiç Bedeli

Arsalar için belirlenen rayiç bedeli, arsanın piyasa içerisindeki alım/satım değerini yansıtır. Bölgenin sahip olduğu genişlik, potansiyel yatırım opsiyonları, arsanın şekli, metrekaresi, merkezi alanlara uzaklığı, yakınında bulunan sosyal merkezler vs. bu bedeli doğrudan etkiler. Bu noktada Maliye ve Gümrük Bakanlığı tarafından saptanan asgari değerler de önemli bir kriter olarak değerlendirilir. Günümüzde arsanın rayiç bedeline ilişkin sorgulamalar e-Devlet sistemi üzerinden gerçekleştirilir. e-Devlet platformunda “Bütün Belediye Hizmetleri” yazan sekmeden yararlanılarak ilgili sorgulama yapılabilir.

Konut Rayiç Bedeli

Konut rayiç bedeli, konutun doğrudan alım ya da satım işlemlerinin gerçekleştiği dönemdeki sürüm değerini yansıtır. Bir anlamda taşınmazın piyasadaki değerini ortaya koyar. Aynı zamanda emlak vergisi açısından da belirleyici bir faktör olarak ele alınır. Satışın bedeli, genel olarak belirlenmiş olan rayiç bedelinin altında olmamalıdır. Konutun yer aldığı alanın, alışveriş merkezlerine, hastanelere, gezi alanlarına yakınlığı, konutun olduğu mahalledeki arz-talep durumu, konutun yaşı ya da metrekaresi, bu bedel üzerinde ciddi bir etkiye sahiptir.

Araç Rayiç Bedeli

Araç rayiç bedeli, aracın satış ya da alım aşamalarında güncel değeri yansıtır. Bu bedel genel itibarıyla aracın modeline, yaşına, motor özelliklerine, markaya ya da yıpranma düzeyine göre değişiklik gösterebilir. Aynı şekilde aracın mevcut kilometre değeri ve hasar geçmişi de rayiç bedeli üzerinde etkilidir.

Tapu Rayiç Bedeli

Tapu belgesine sahip olan her türlü gayrimenkulü kapsamına almaktadır. Hesaplama yöntemi açısından konut ve arsa rayiç bedeli ile paralellikler gösterir. Eğer tapu bir arsaya aitse tapu rayiç bedeli de arsa rayiç bedeline göre hesaplanmalıdır. Aynı durum konut tapuları için de geçerlidir. Enflasyon değerlerine bağlı olarak tapu rayiç bedelinde keskin değişimler söz konusu olabilir. Tapu rayiç bedeli güncel bilgisi için kişinin ilgili ilçeye bağlı Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne bizzat başvurması gerekecektir.